Le LAB produira une série de fiches et de conférences destinées aux élus et élues, aux ministères et aux administrations contenant des mesures pouvant être mises en place à coût nul ou à très faible coût pour faciliter le développement de logements à but non lucratif.

Il y a un momentum en habitation : plusieurs municipalités souhaitent agir de façon plus proactive dans le développement d’un parc immobilier qui répond aux besoins de toutes les populations, d’autant plus que ce sont elles qui doivent gérer les conséquences immédiates de la crise, comme l’aide d’urgence aux ménages sans logements. Bien que leurs moyens financiers soient limités, les villes possèdent plusieurs outils qui pourraient être mis à profit pour augmenter la proportion du marché locatif à but non lucratif sur leur territoire.

Sur le plan provincial, une mise à jour de la Loi sur l’urbanisme et l’aménagement du territoire est en cours. La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) estime de son côté qu’il faudra, d’ici 2030, construire au Québec 620 000 logements de plus que les projections actuelles prévoient afin de rétablir un contexte d’abordabilité résidentiel.

Pour y arriver, l’ensemble des acteurs et actrices politiques doivent ramer dans la même direction pour favoriser les mises en chantier et réduire les coûts de développement. Le LAB propose donc des solutions concrètes et réalistes pour contribuer à l’apaisement pérenne du marché locatif en misant sur le milieu de l’habitation à but non lucratif.

Bien que le LAB propose des solutions à la crise de l’abordabilité du logement, son plaidoyer s’articule autour du logement locatif à but non lucratif et non du logement abordable. Comment les distingue-t-on ? Dans un premier temps, les critères de fixation des loyers ou des prix d’acquisition des programmes de logements « abordables » demeurent au crochet des dynamiques du marché immobilier. En établissant un prix selon le pourcentage des valeurs immobilières médianes d’un secteur, ce sont les dynamiques spéculatives qui déterminent, au bout du compte, ce qui constitue un logement abordable. Dans un second temps, pratiquement l’entièreté de ces programmes fixe une date d’échéance aux contraintes liées à l’abordabilité. Autrement dit, un logement acquis dans le cadre d’un programme de logement abordable pourra, un jour, être remis en vente « au prix du marché » et tirer vers le haut, à son tour, le prix des logements.

À l’inverse, le logement locatif à but non lucratif se définit par le fait qu’il ne peut d’aucune manière, même modérée ou encadrée, générer des profits, tant pour le promoteur que le ménage qui l’occupe. En ce sens, ce sont uniquement les coûts propres au développement (l’acquisition du terrain, les professionnels, les permis, les matériaux) qui fixent le montant des loyers puis une fois construit, leur augmentation n’est soumise qu’aux coûts d’exploitation. C’est précisément à cause de cette dépendance aux coûts de développement que la mission du LAB prend tout son sens. En optimisant les conditions de développement du logement à but non lucratif, on réduit soit directement le prix des loyers ou les subventions nécessaires pour assurer leur abordabilité.

Le LAB soutient que l’augmentation de la part du logement à but non lucratif dans le marché résidentiel constitue une condition fondamentale à la sortie de crise de l’habitation que nous traversons.

Alors que l’on manque cruellement de logements au Québec, on observe un recul majeur des mises en chantier depuis le premier trimestre de 2022. Janvier 2023 marque à cet égard le pire début d’année depuis les quatre dernières années avec une diminution de 45%. Cela s’explique par l’augmentation des taux d’intérêt ainsi que par le spectre d’une récession économique qui minent la rentabilité de plusieurs projets résidentiels, invitant les promoteurs privés à reporter leur réalisation ou à simplement les abandonner. Il est urgent de rassembler les conditions pour permettre aux promoteurs de logements à but non lucratif de contrer ce creux de vague par une offre plus résiliente aux variations des contextes économiques.

L’accroissement de la proportion de logements à but non lucratif pourrait aussi bénéficier à l’ensemble du marché résidentiel en aplatissant la courbe d’appréciation des valeurs immobilières. On le constate depuis longtemps, mais avec une intensité rarement égalée depuis 2020, la rotation de locataire ou la rotation de propriétaire représente une occasion d’augmenter les revenus locatifs en fonction des prix du marché. Loin de « rectifier » un déséquilibre, ces ajustements contribuent directement à une spirale d’augmentation des valeurs immobilières qui est la base de la crise de l’habitation que nous traversons. Les prix d’acquisition augmentent, ce qui motive l’augmentation des revenus locatifs, ce qui fait augmenter la valeur des biens immobiliers et donc… des prix d’acquisition. À l’inverse, le logement à but non lucratif est totalement imperméable à ces dynamiques spéculatives.

Enfin, l’ensemble de la société bénéficie des retombées du logement à but non lucratif. Le développement du logement à but non lucratif s’appuie en partie sur des subventions publiques. Décider collectivement d’améliorer leurs conditions de développement équivaut à mieux rentabiliser l’argent des contribuables. De plus, en offrant davantage de logements qui répondent aux capacités financières d’un plus grand spectre de ménages, on offre le socle essentiel à leur épanouissement économique, social et politique. De meilleures conditions d’habitation réduisent la pression sur les services sociaux et d’urgence en logement. Des loyers plus stables et plus bas laissent également plus d’argent dans les poches des ménages pour épargner, consommer des biens et services issus de l’entrepreneuriat local ou encore libérer du temps pour s’adonner à des loisirs.